購房投資收益分析計算

一、序言：
有了閑錢就要投資，避免貨幣貶值，是現代社會的理財理念，然而，如何掌握理財方式卻是困難的。投資方式常見的不過幾種：
銀行儲蓄存款：優點是簡單明了安全，缺點是收益率不高，有貨幣貶值的風險。
投資股市基金：優點是回報率高，缺點是操作復雜，需要具備一定技能，風險是投資性太強。
投資房地產：優點是回報率高，穩定，且操作簡單，大眾化。缺點是政策變化，變現麻煩。風險小。
投資貴金屬及藝術品：優點是回報率高，穩定，缺點是市場有限，變現困難。風險是假貨太多。
因此，普通投資者多適用銀行存款和房地產方式。而不論何種方式，跟風投資往往是沒有收益甚至損失。
2010年底，本人也跟風購買了一套住房，面積142平方米，價格162.33萬元。位于二三線城市的西部某省會城市。購房耗用了全部的積蓄77萬元，加上貸款85萬元。
現以本例購房個案分析投資房地產與銀行存款的收益。

二、計算基礎數據
購房日期：2010.11.15.
房價：162萬元，其中支付現金77萬元，貸款85萬元。
還貸方式：等額本息還款。
執行利息：5.2190% (85折)，逾期利息：7.8285% (1.275倍)
還貸額：7955.28元/每月
還貸期限：12年(144月)
隨后，國家4次上調存貸款利率，月供由7955.28元/每月增加到8291.43元/每月（增4.23%）。為減輕月供壓力，2011年2月和8月二次提前還貸款32萬元，還貸期限減為8年（本意是減少月供額，結果操作錯誤成減少年限），還貸額減為：6640.45元/每月。

三、購房收益分析
如果把這一購房行為看做是一相長期投資活動,其支付與收益如何呢?

收益分析之一：購房還貸方案分析
這里考慮三個方案，按是否提前還貸和不同期擋利率分別計算

方案一：按購房時貸款協議計算(當期年利率6.14% ,85折)
貸款85萬元，還貸期限12年，每月還貸額7955.28元，到期共支付貸款本息0.795528萬元×12月×12年=114.56萬元。
其中貸款利息支付為114.56 - 85 = 29.56萬元
貸款利息率為34.78%
到期房價支付總額：114.56 + 77 = 191.56萬元
考慮房屋出租收益：0.23萬元×12月×12年 = 33.12萬元
則到期后房屋支付成本價為： 191.56 - 33.12 = 158.44萬元
這個成本價低于當期購房市場價162萬元。如不考慮其它因素（通貨膨脹、物業費等），到期后約有盈余，而盈余大小取決于那時的市場價，市場價高于 158.44萬元，有收益，市場價低于 158.44萬元，投資虧損。

方案二：按購房后部分提前還貸計算(當期年利率6.14% ,85折)
貸款85萬元，還貸期限12年，第二年2011年2月提前還貸款22萬元，還貸期限減為8年， 8月又提前還貸款10萬元，還貸額減為每月6640.45元。
到期共支付貸款本息=32萬元+ 0.664045萬元×12月×8.25年(表3)
=32萬元 +65.740萬元=97.740萬元。
其中貸款利息支付為97.74 – 85 = 12.74萬元
貸款利息率為14.99 %
到期房價支付總額：97.74 + 77=174.74萬元
考慮房屋出租收益：0.23萬元×12月×9年 = 24.84萬元
則到期房屋總支付成本價（9年）：174.74 - 24.84 = 149.90萬元 為了便于與方案一比較，取相同年限(12年)，則到期房屋總支付成本價：174.74 -33.12=141.62萬元。
即方案二較方案一少支付141.62 -158.44萬元=-16.82萬元。

方案三：按現行貸款利率計算(當前年利率7.05% ,85折)
貸款85萬元，還貸期限12年，每月還貸額8291.43元，到期共支付貸款本息0.829143萬元×12月×12年=119.40萬元。
其中貸款利息支付為119.40 - 85 = 34.40萬元
貸款利息率為40.47%
到期房價支付總額：119.40 + 77 = 196.40萬元
考慮房屋出租收益：0.23萬元×12月×12年 = 33.12萬元
則到期房屋總價值： 196.40 - 33.12 = 163.28萬元
由于利率提高，方案三較方案一多支付163.28-158.44=4.84萬元，增3.05%。按此方案，其到期支付的成本價163.28萬元已高于當期市場房價162萬元。 收益分析之二：提前還貸方案對比分析(當期年利率6.14% ,85折)
部分提前還貸按減少年限，減少月供額和既減年限又減月供額三個方案計算。

方案四、減少年限（網絡計算器計算） 2011年2月部分提前還貸22萬元，減少年限4年（48月），節省利息支出15.294萬元；2011年8月部分提前還貸10萬元，減少
年限1年8月（20月），節省利息支出4.707萬元。合計節省利息支出15.294+4.707=20.001萬元。

方案五、減少月供額（網絡計算器計算）
2011年2月部分提前還貸22萬元，減少月供額為5800.17，節省利息支出7.807萬元；2011年8月部分提前還貸10萬元，減少月供額為6601.38，節省利息支出2.302萬元。合計節省利息支出7.807+2.302 =10.109萬元。

方案六、減少年限又減少月供額（網絡計算器計算）
2011年2月部分提前還貸22萬元，減少年限4年（48月），節省利息支出15.294萬元；2011年8月部分提前還貸10萬元，減少月供額為6601.38，節省利息支出2.302萬元。合計節省利息支出15.294+2.302 =17.596萬元。
減少年限可以更多的減少利息支付，但月供壓力大。方案六是可行的。 四、銀行存款收益分析 收益分析之三：如果不購房，將本金和月供存銀行的收益計算。按當期利率(2010.10.20~)計算。按不同存期組合不同方案：

方案七：5年+5年+2年 存款
（一）、現金77萬元存入銀行整存整取本息合計：
77萬元×(1+4.2%×5年)= 93.170萬元
93.170萬元×(1+4.2%×5年)= 112.736萬元
112.736萬元×(1+3.25 %×2年)= 120.064萬元
（二）、“月供”（方案一）存入銀行零存整取—整存整取存款
1、第一個5年
①. 零存整取5年
本金=0.795528萬元×(12月×5年) = 47.732萬元
利息=0.795528萬元×1830×2.5%/12=3.033萬元
本息合計=47.732+3.033=50.765萬元
②.整存整取5年
本息合計=50.756萬元×(1+4.2%×5年)= 61.415萬元
③.整存整取2年
到期本息合計= 61.415萬元×(1+3.25%×2年)=65.407萬元
2、 第二個5年
① .零存整取5年
本金=0.795528萬元×(12月×5年) = 47.732萬元
利息=0.795528萬元×1830×2.5%/12=3.033萬元
本息合計=47.732+3.033=50.765萬元
②. 整存整取2年
到期本息合計=50.765萬元×(1+3.25%×2年)=54.065萬元
3、 第三個2年
① .零存整取2年按1+1年計算
先零存整取1年(第1年)
本金=0.795528萬元×(12月×1年) = 9.546萬元
利息=0.795528萬元×78×1.91%/12= 0.099萬元
本息合計=9.546+0.099 = 9. 645萬元
再整存整取1年(第2年)
本息合計=9. 645萬元×(1+2.5%×1年)=9.886萬元
②．零存整取1年
本金=0.795528萬元×(12月×1年) = 9.546萬元
利息=0.795528萬元×78×1.91%/12= 0.099萬元
本息合計=9.546+0.099 = 9. 645萬元
③. 到期本息合計=9.886+9.645萬元=19.531萬元
4、到期月供本息總計=65.407+54.065+19.531 =139.003萬元
方案七：存款本息總計 = 120.064+139.003=259.067萬元

方案八：3年×4次 存款
（一）、現金77萬元存入銀行整存整取本息合計：
77萬元×(1+3.85%×3年)4=77萬元×1.548 =119.225 萬元
（二）、“月供”（方案一）存入銀行零存整取—整存整取存款
1、第一個3年：先零存整取3年： 本金=0.795528萬元×(12月×3年) =28.639萬元
利息=0.795528萬元×666×2.2%/12=0.971萬元
本息合計=28.639+0.971=29.610萬元
再整存整取3年×3：
29.610萬元× (1+3.85%×3年)3=29.610萬元×1.388=41.101萬元
2、第二個3年：先零存整取3年：
本息合計=28.639+0.971=29.610萬元 (計算同1、)
再整存整取3年×2：
29.610萬元× (1+3.85%×3年)2=29.610萬元×1.2443=36.845萬元
3、第三個3年：先零存整取3年：
本息合計=28.639+0.971=29.610萬元 (計算同1、)
再整存整取3年：
29.610萬元× (1+3.85%×3年)=29.610萬元×1.1155 =33.030萬元
4、第四個3年：零存整取3年：
本息合計=28.639+0.971=29.610萬元 (計算同1、)
5、本息合計=41.101+36.845+33.030+29.610=140.586萬元
方案八：存款本息總計 =119.225+ 140.586=259.811萬元

方案九：1年×12次 存款
(一)、現金77萬元存入銀行整存整取本息合計：
77萬元×(1+2.5 %)12=77萬元×1.345 = 103.556萬元
(二)、“月供”（方案一）存入銀行零存整取—整存整取存款
1、第一個1年：先零存整取1年：
本金=0.795528萬元×(12月×1年) =9.546萬元
利息=0.795528萬元×78×1.91%/12=0.099萬元
本息合計=9.546+0.099=9.645萬元
再整存整取1年×11：9.645萬元× (1+2.5%×1年)11=9.645萬元×1.312 =12.655萬元
2、第二個1年：先零存整取1年：本息合計=9.546+0.099=9.645萬元 (計算同1、)
再整存整取1年×10：9.645萬元× (1+2.5%×1年)10=9.645萬元×1.280=12.346萬元
3、同理
第三個1年：9.645萬元× (1+2.5%×1年)9=9.645萬元×1.249 =12.045萬元
第四個1年：9.645萬元× (1+2.5%×1年)8=9.645萬元×1.218 =11.751萬元
第五個1年：9.645萬元× (1+2.5%×1年)7=9.645萬元×1.189 =11.465萬元
第六個1年：9.645萬元× (1+2.5%×1年)6=9.645萬元×1.160 =11.185萬元
第七個1年：9.645萬元× (1+2.5%×1年)5=9.645萬元×1.131=10.912萬元 第八個1年：9.645萬元× (1+2.5%×1年)4=9.645萬元×1.104=10.646萬元
第九個1年：9.645萬元× (1+2.5%×1年)3=9.645萬元×1.077 =10.387萬元
第十個1年：9.645萬元× (1+2.5%×1年)2=9.645萬元×1.051=10.133萬元
第十一個1年：9.645萬元× (1+2.5%×1年)1=9.645萬元×1.025 =9.886萬元
第十二個1年：9.645萬元× (1+2.5%×1年)0=9.645萬元
4、月供本息=∑（1~12年）=133.056萬元
方案九：存款本息總計 = 103.556+133.056=236.612萬元
以上三個方案中方案八收益最高，方案七與方案八差異不大，方案就收益最低。 收益分析之四、按當前利率（2011.07.07~）計算購房本金月供存銀行收益。

方案十：5年+5年+2年 存款
（一）、現金77萬元存入銀行整存整取本息合計：
77萬元×(1+5.5%×5年)= 98.175萬元
98.175萬元×(1+5.5%×5年)= 125.173萬元
125.173萬元×(1+4.4%×2年)= 136.188萬元
（二）、“月供”（方案一）存入銀行零存整取—整存整取存款
1、 第一個5年 ③. 零存整取5年
本金=0.795528萬元×(12月×5年) = 47.732萬元
利息=0.795528萬元×1830×3.5%/12= 4.246萬元
本息合計=47.732+4.246=51.978萬元
②.整存整取5年
本息合計=51.978萬元×(1+5.5%×5年)= 66.272萬元
③.整存整取2年
到期本息合計= 66.272萬元×(1+4.4%×2年)=72.104萬元
2、 第二個5年
② .零存整取5年
本金=0.795528萬元×(12月×5年) = 47.732萬元
利息=0.795528萬元×1830×3.5%/12= 4.246萬元
本息合計=47.732+4.246=51.978萬元
②.整存整取2年
到期本息合計=51.978萬元×(1+4.4%×2年)=56.556萬元
3、 第三個2年
② .零存整取2年按1+1年計算
先零存整取1年(第1年)
本金=0.795528萬元×(12月×1年) = 9.546萬元
利息=0.795528萬元×78×3.1%/12= 0.160萬元
本息合計=9.546+0.160 = 9.706萬元
再整存整取1年(第2年)
本息合計=9.706萬元×(1+3.5%×1年)=10.046萬元
②．零存整取1年
本金=0.795528萬元×(12月×1年) = 9.546萬元
利息=0.795528萬元×78×3.1%/12= 0.160萬元
本息合計=9.546+0.160 = 9.706萬元
③. 到期本息合計=10.046+9.706萬元=19.752萬元
4、到期月供本息總計= 72.104+56.556+19.752=148.412萬元
方案十：存款本息總計 = 136.188+148.412=284.600萬元，較方案七增加25.530萬元  

方案十一：3年×4次存款
1、現金77萬元存入銀行整存整取本息合計：
77萬元×(1+5.0%×3年)4=77萬元×1.749 =134.673 萬元
2、“月供”（方案一）存入銀行零存整取—整存整取存款
(計算略)

方案十二：1年×12次存款
(一)、現金77萬元存入銀行整存整取本息合計：
77萬元×(1+3.5 %)12=77萬元×1.511= 116.352萬元
(二)、“月供”（方案一）存入銀行零存整取—整存整取存款
1、第一個1年：先零存整取1年：
本金=0.795528萬元×(12月×1年) =9.546萬元 利息=0.795528萬元×78×3.10 %/12=0.160萬元
本息合計=9.546+0.160 =9.706萬元
再整存整取1年×11：9.706萬元× (1+3.5%×1年)11=9.706萬元×1.460 =14.171萬元
2、第二個1年：先零存整取1年：本息合計=9.546+0.160 =9.706萬元(計算同1、)
再整存整取1年×10：9.706萬元× (1+3.5%×1年)10=9.706萬元×1.411 =13.691萬元
3、同理
第三個1年：9.706萬元× (1+3.5%×1年)9=9.706萬元×1.363
=13.228萬元
第四個1年：9.706萬元× (1+3.5%×1年)8=9.706萬元×1.317
=12.781萬元
第五個1年：9.706萬元× (1+3.5%×1年)7=9.706萬元×1.272
=12.349萬元
第六個1年：9.706萬元× (1+3.5%×1年)6=9.706萬元×1. 229
=11.931萬元
第七個1年：9.706萬元× (1+3.5%×1年)5=9.706萬元×1.188
=11.528萬元
第八個1年：9.706萬元× (1+3.5%×1年)4=9.706萬元×1.148
=11.138萬元
第九個1年：9.706萬元× (1+3.5%×1年)3=9.706萬元×1.109
=10.761萬元
第十個1年：9.706萬元× (1+3.5%×1年)2=9.706萬元×1.071
=10.397萬元
第十一個1年：9.706萬元× (1+3.5%×1年)1=9.706萬元×1.035
=10.046萬元
第十二個1年：9.706萬元× (1+3.5%×1年)0=9.706萬元
4、月供本息=∑（1~12年）=141.727萬元
方案十二：存款本息總計 = 116.352+141.727=258.079萬元，較方案九增加22.097萬元

方案十三：2年×6次存款
現金77萬元存入銀行整存整取本息合計：
77萬元×(1+4.4 %×2)6=77萬元×1.659 = 127.722萬元
2、“月供”（方案一）存入銀行零存整取—整存整取（3年期）存款。
(計算略)
五、購房投資收益與銀行存款收益對比
購房投資收益與銀行存款收益對比見表6，即到期后，綜合各方案均值，你手上擁有一套出資188萬元的房子加33萬元現金；或者272萬元的銀行存款。
其收益誰高誰底，就要看未來社會發展的因素，這些因素很多是不可預測的：
通貨膨脹的因素。通貨膨脹是紙幣時代的必然產物，只是看政府的控制意愿和能力，通貨膨脹對住房價值無影響，而對銀行存款則影響很大。
政策制定的因素。在“摸著石頭過河”的社會，誰也不知未來社會的走向會如何？到了具體的政策層面，也是不可預知的，譬如對房產的物業繳費，房產納稅，銀行的存貸款利率的調整，都直接影響到未來的投資收益；房地產價是否市場化也直接影響到未來房產的投資收益；城市規劃改變等也會影響到未來房產的投資收益
自然環境的因素。房子有自然損耗，需要維護，還有可能遇到的非人力可抗拒的災害如地震等造成的損失，雖然這種幾率不大。建造工程質量差也是一個問題。
統計數據的因素。一直以來，政府公布的統計數據常常與大眾感受差距很大，計算為了簡便，不再歸納匯總各時期公布的統計數據，采用數據節點值計算界面值。
收益分析之五、現在看具體指標的對比計算
1、如果按現行通漲水平物價指數（CPI）和銀行利率到置來看，一年期銀行利率低于CPI 1.9個百分點，到期銀行存款損失(貶值)20.57 %。
損失率=1-(1-1.9%)12=1-79.44%=20.56%
以方案十二、存款本息258.079萬元看，要保值須達到：
258.079萬元/79.44%=324.873萬元，該數額大于銀行存款各方案七~十三，何況長期存款（方案七、十）收益本應更高。
2、如果按現行平均物價指數（CPI）為5%來看，到期時房產要避免損失(保值)1-79.59 %=20.41%，以當期房價162萬元計算，到期市場價至少應為：
162萬元× (1+5%)12=162萬元×1.7959=290.94萬元 3、房價一方面受市場哄抬，一方面受政府調控（中央政府和地方政府調控方向并不一致），因而，房價的走勢目前尚不明確，如果以降價幅度 10%來看，維持現價和年漲價幅度10%計算，以當期房價162萬元計算，到期時房產收益分別為：
①、房價年降幅 10%：
到期損失率=1-(1-10%)12=1-28.24%=71.75%，這種情況很極端，實際上應不可能出現，最壞情況應是：調整3年，房價下調30%，然后穩步回升（考慮CPI 5%）：
到期市場房價=162萬元×(1-10%)3×(1+5%)9
=162萬元×0.7290×1.5513=162萬元×1.1309=183.21萬元
②、房價維持現狀（考慮CPI 5%）：
到期市場房價=162萬元× (1+5%)12=162萬元×1.7959
=290.94萬元
③、房價年漲幅10%：
到期市場房價=162萬元×(1+10%)12=162萬元×3.1384% =508.42萬元
即到期后，市場房價應在183.至508.萬元之間，當房價低于285萬元（方案十）時，購房投資虧損無疑，若考慮實際上存在的負利率因素房價低于291萬元（計算2）時，購房投資虧損；當房價高于325萬元（計算1）時，購房投資盈利；當房價達到508.42萬元左右時，恐怕也不是好事，說明經濟發展并不正常。

六、結論：
1、在當前利率下存款是虧損的。
2、投資方式購房優于銀行存款。
3、投資購房受益取決于今后政府住房調控政策。

七、計算結果匯總 表1、購房貸款方案收益比較表 （單位：萬元）